Bevrijde markt

De crisis van 2023

05.10.2018

Jens

Leestijd: even zitten

De hypotheek werd een instrument om economische groei te stimuleren.; Een risicovolle hypotheek van twee ton werd via een web van securitisaties makkelijk een financieel risico van een miljoen.

Iemand die een huis wil kopen, sluit een lening af bij de bank. Anno 2018 is niets normaler dan dat. De Nederlandse hypotheekschuld is, ook na de crisis, de hoogste in Europa. Maar waar komt al dat geld vandaan?

Nieuw geld = schuld

Geld werd ooit gedekt door goud, de zogenaamde goudstandaard. Tien gulden stond gelijk aan een vast gewicht in goud. De hoeveelheid goud in de wereld was beperkt, de briefjes van tien daarom ook. Maar in 1971 maakte president Nixon van de VS een eind aan deze dekking, waardoor banken vanaf dat moment onbeperkt geld konden uitlenen. Daarom ben je nog nooit een bank tegengekomen die zegt: “Een hypotheek? Nee sorry, het geld is op.” Zolang je maar aan de leenvoorwaarden voldoet, is ‘nieuw’ geld creëren altijd mogelijk.

Eerst leenden overheden gretig, ook in Nederland. Het Keynesianisme was in de jaren zeventig en begin jaren tachtig een populaire economische stroming: wanneer huishoudens en bedrijven minder uitgeven, moet de overheid compenseren en juist meer gaan uitgeven om de economie draaiende te houden. De Nederlandse staat leende tussen 1965 en 1985 recordbedragen van binnenlandse grootbanken en internationale centrale banken. Het gevolg: een ongeëvenaarde groei van de staatsschuld. Banken vonden het prima, grote leningen bij overheden leveren namelijk stabiele rente-inkomsten op. Maar hoe meer je leent, hoe hoger het rentebedrag en hoe sterker de rentelasten drukken op de overheidsbegroting. Overheden leenden meer dan goed voor hen was. Voilà: de publieke schuldencrisis van de jaren tachtig was een feit.

In dienst van groei

Wat werd nu de motor van de economie in moeilijke tijden? Het antwoord: huishoudens zelf. Het instrument: de hypotheek. Hypotheken waren aanvankelijk een middel om het kopen van woonruimte mogelijk te maken. Maar in de loop van de jaren negentig werd het ook een manier van overheden om economische groei te stimuleren. De hypotheekrenteaftrek, lage rentes en aflossingsvrije hypotheken waren hierin belangrijke instrumenten. Daarom is het kopen van een huis (lees: jezelf in de schulden steken) nog altijd veel voordeliger dan huren. Zolang burgers maar geld de economie in pompen.

Het gevolg was dat de totale Nederlandse hypotheekschuld sinds 1995 is geëxplodeerd. Geld dat door banken werd gecreëerd, terwijl het nog verdiend moest worden. Met andere woorden: we gingen uit van oneindige economische groei. Preciezer: we liepen vooruit op de oneindige stijging van huizenprijzen. Want je steekt jezelf alleen in de schulden voor iets waarvan je verwacht dat het meer waard wordt. En een huis kopen is een veilige investering, toch?

Onderdak onder water

Niets bleek in 2007, en de jaren daarna, minder waar. De huizenbubbel, het blinde vertrouwen in stijgende prijzen, knapte en huizenprijzen daalden stevig. In 2015 stonden nog altijd 1,5 miljoen huizen ‘onder water’: de schuld was groter dan de waarde van het huis. De crisis – een particuliere schuldencrisis – was het gevolg van te veel nieuw en goedkoop geld, en de onderschatting van het risico dat we dat helemaal niet kunnen terugbetalen. Huishoudens konden, in combinatie met ontslag of scheiding, niet voldoen aan de rente- en aflossingsverplichtingen. In een op groei gericht systeem veroorzaken krappe portemonnees een crisis. Of huishoudens nu kiezen voor een executieverkoop van hun huis (wanneer iemand de maandelijkse hypotheeklasten niet kan voldoen) of extreem knippen in hun bestedingen, hoge particuliere schulden zijn een groot risico. En de betaalbaarheid van woningen ten opzichte van netto inkomsten – in 2008 meer dan 25 procent, en nu weer groeiende – is een voorteken van een aanstaande crisis.

Risico doorverkopen

Schulden kunnen worden doorverkocht. De koper ontvangt dan de rente op die schuld. Staatsobligaties dragen de minste risico’s, hypotheken van mensen met bijvoorbeeld een onzeker inkomen de hoogste. Omdat die slecht verkopen, en omdat huizenprijzen oneindig zouden stijgen, knipten banken de slechte hypotheken in stukjes en verpakten ze in zogenaamde ‘securitisaties’ (of in het Engels CDO’s). Deze producten werden ten onrechte als hoogwaardig beoordeeld en verkocht. Het idee was: hoe meer producten en transacties, hoe meer winst voor de bank. En dat allemaal op basis van een en hetzelfde onderpand: het gekochte huis. Een risicovolle hypotheek van 200.000 werd via een web van securitisaties makkelijk een financieel risico van een miljoen.

Banken handelen flink in hypotheken. De handelsbalans van grote banken bestaan zelfs vaak voor een groot deel uit securitisaties. Toen de huizenbubbel klapte, vielen ook ING en het toenmalige ABN Fortis. Zo kwamen de banken, toen de huizenbubbel knapte, diep in de problemen. Maar failliet gingen ze niet. De Nederlandse staat was zo vriendelijk in te springen met een slordige 100 miljard aan belastinggeld.

Woningmarkt niets veranderd

Sinds 2008 zijn sommige regels lichtjes aangescherpt. Zo geldt bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek niet meer voor aflossingsvrije hypotheken. En moeten banken een paar procent meer eigen vermogen hebben om risico’s het hoofd te bieden. Maar een fundamenteel andere kijk op onbeperkt goedkoop en snel geld ontbreekt. Het gevolg? De geschiedenis lijkt zich te herhalen. Huishoudens en banken staan nog steeds in dienst van economische groei. En daarom moet er vooral veel geleend worden. Nederland is wederom Europees kampioen hypotheekschuld en de woningmarkt is verhit als nooit tevoren.

Waarom bestaat de hypotheekrenteaftrek nog? En hoe komt het dat bij het kopen van een huis een eigen inleg niet nodig is? In verschillende Europese landen is een lening van maximaal 70 tot 80 procent van de huiswaarde al heel normaal normaal. En waarom steken we ons voor maar liefst 30 jaar in de schulden?

Wanneer we bovendien iets meer inzoomen, zien we allerlei regelingen die het kopen van een huis door risicogroepen weer aanmoedigen. Juist sinds de crisis. Zo kunnen starters meer lenen dan oudere huizenkopers met hetzelfde inkomen. Terwijl zij geen vaste contracten of vermogen opgebouwd hebben. En is het mogelijk om een restschuld, die overblijft na het verkopen van een huis met verlies, te financieren met nog een lening (!).

Door de extreem lage rente van de afgelopen 10 jaar, is een hoge hypotheek per maand nog steeds goedkoop. Kopen blijft zo veel aantrekkelijker dan risicoloos huren. Bovendien worden banken zo gedreven steeds meer hypotheken af te sluiten voor dezelfde rente-inkomsten. En alsof dit nog niet genoeg geldschepping betekent, heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de laatste jaren miljarden extra euro’s gecreëerd. Dit doet de ECB voornamelijk door staatsobligaties en aandelenpakketten op te kopen. Het geld komt burgers in Europa nauwelijks ten goede, maar maakt beleggers, vermogensbeheerders en speculanten op de beurs blij.

Banken niets veranderd

Bij de grote banken blijven fundamentele veranderingen ook uit. Verpakte hypotheken worden nog steeds meegeteld op de bankbalans als ‘liquide middelen’: makkelijk beschikbaar geld voor de bank in moeilijke tijden. Terwijl het hier juist gaat om bezittingen die in feite niet bestaan omdat ze gebaseerd zijn op de waarde van dat ene gekochte huis. Daarnaast hebben banken nog steeds te weinig eigen vermogen. Onderdeel van de afspraken die na de crisis zijn gemaakt – BASEL III heten die – is het eigen vermogen vastgelegd op minimaal 4 procent van de totale financiering. Maar om goed bestand te zijn tegen een crisis, dient dat 20 tot 30 procent te zijn.

Tien jaar na de crisis lijkt er niks veranderd. Nog steeds heerst een bijna onbegrensd vertrouwen in stijgende prijzen op de huizenmarkt. Onder jongeren zelfs een bepaalde desinteresse in de eigenlijke prijs van een huis. In de woorden van een makelaar: “Deze generatie is niet geïnteresseerd in de waarde van het onderpand, maar alleen in kosten per maand.” Daarom bieden mensen over elkaar heen en verstrekken banken leningen van ver boven de vraagprijs.

De hoogste tijd voor een andere kijk op geld, banken en leningen. Gelukkig zijn die er genoeg. De komende weken schrijven we over mensen en organisaties die hier al hard aan werken. Stay tuned!